SÜRDÜRÜLEBİLİR SATIŞ ALANLARI YARATMAK – AVM’lerde Sürdürülebilirlik

Sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği konusuna yatırımcı, geliştirici ve tasarımcı gözlükleri ile farklı perspektiflerden bakmaya çalışacağım. Sürdürülebilirliğin sadece işletmesel dönemde veya yatırım sürecinde maliyetleri etkileyen bir faktör olmadığı, uzun vadede hem yatırıma hem de çevreye olumlu etkileri olduğu benimsenmeli. Havalandırmadan aydınlatmaya, ısıtma & soğutmadan bina otomasyonuna kadar birçok farklı birimin, ortak bir ilke doğrultusunda sürdürülebilir ve çevreci yatırımlar oluşturması, hem şimdi hem de gelecek için atılmış doğru bir adım olacaktır.

Tüm bunları göz önüne aldığımızda ve piyasaya baktığımızda çevreci yeşil ve sürdürülebilir yatırımların hızla arttığını, bunun AVM’lerle sınırlı olmadığını, aynı zamanda konut ve ofis yatırımlarında da etkili olduğunu gözlemleyebiliyoruz.

Her yapının inşa edildiği sosyal çevre ile ilişkisi, mimari bağlamda önem taşıdığı gibi, sürdürülebilir yapılarda da aranan ilk özellik olarak ortaya konmaktadır. Bu konu binaların çevresel performasını değerlendiren Leed, Breeam vb gibi tüm sertifikasyon süreçleri için aynı önemi taşımaktadır. Her proje için konsantrasyonumuz, şehir ölçeğindeki çeşitli buluşma noktalarının akışını projemize yansıtarak projenin şehir ile bağlantısını kurmak ve bütünlüğünü sağlamaktır.

Screen Shot 2015-03-31 at 19.56.50

Bu hususu perakende sektörü özelinde büyüteç altına alır isek; Alışveriş Merkezi ve içinde bulunduğu lokasyon arasında oldukça güçlü bir diyalog olması gerektiğini görürüz. Bu anlamda projenin katmanları öyle bir şekillenir ki; şehrin “akış”ı kentsel ölçekten AVM ölçeğine aktarılır ve aynı fikir üçüncü boyutta da devam ederek alışveriş merkezi ile dış dünya arasında bir bağlantı kurar.

Konuyu somut bir örnek vererek açmak istiyorum. Corio bünyesinde yatırım, geliştirme ve mimari proje süreçlerini yönetmiş olduğum, 24bin m2 alan üzerine kurulu Tarsu Alışveriş Merkezi çevre dostu özellikleriyle ön plana çıkmış bir projedir. Tarsu’nun yeşil bina sertifikasyonu için İngiltere merkezli Breeam’a başvurulmuş ve hem proje hem de inşaat aşamalarında çok iyi derecesiyle Türkiye’deki en yüksek yeşil avm skoru elde edilmiştir.

BREEAM

Tarsu projesi’nin geliştirme sürecinde, yer seçiminden başlayarak BREEAM anlayışı ile aynı doğrultuda hareket edildi. Seçilen alanın yeni ve boş bir alan olması yerine, şehir merkezine yürüme mesafesinde eski bir fabrika alanı olarak belirlenmesi ve yeniden değerlendirilmesi ile birlikte, ekolojisi geliştirilebilecek bir geri dönüşüm projesi başlamış oldu.

view2

Mimari yapıların tümünde bulunan estetik kaygılar elbette bu projenin hazırlanması aşamasında da yer aldı. Ancak önceliklerimizi belirlediğimizde yeşil bir bina ortaya çıkarmak birincil hedefimiz oldu. İlginçtir ki önceliğimiz yeşil bina olmasa, mimari konsept bu kadar zengin ve başarılı olmayabilirdi. Bu anlamda izlediğimiz yolun aslında bir farklılık değil, olması gereken olduğuna inanıyorum.

Bu proje özelinde; “Su” konsepti mimari projenin ana unsuru olmasının yanı sıra, “yeşil bina” sürecinde de vazgeçilmez bir element olarak karşımıza çıkmıştır. Dünyamızda su kaynakları gün geçtikçe azalmaktadır, bu nedenledir ki biz bu projede “su”yu müsrifçe değil hayatımızın özel bir parçası olarak kullanmayı hedefledik. Su elemanları olan fıskiyeler, havuzlar ve şelaleler mimari projede iklimleştirmeye katlı sağlayacak şekilde AVM içinde ve dışında en etkin şekilde konumlandırıldı. Fıskiyeler ve şelaleler, buharlaşma ile oluşacak su kaybını önlemek için geri dönüşümlü ve düşük hacimli çalışabilecek şekilde tasarlandı. Havuzlarda kullanılan filtrasyon ve sirkülasyon sistemleri sayesinde su kaybı minimize edilerek havuzlardaki suyun 7 günde bir yerine 100 günde bir yenilenmesi sağlandı. Ortak alanlarda doğal aydınlatma ve aydınlatma sistemlerinin otomasyonu sayesinde elektrik tasarrufu yaz aylarında %30’lara çıkmaktadır.
view1

Tarsu AVM, türkiye’de bu ölçekte bir doğal havalandırma sisteminin kullanıldığı ilk alışveriş merkezi. Havalandırma sisteminde, havayı doğal olarak içeri alıp, atıyoruz. Sadece ısı kayıp ve kazanç değerlerini karşılamak üzere içerde çalışan rooftop unit’lerimiz var. Gece havalandırmasıyla soğutma yükü azaltılıyor. Sıradan bir yapı, gündüz aldığı ısıyı absorbe eder, gece de bu ısıyı neşretmeye başlar ve içerisi ısınır. Gece dış ortam 24 derecelerdeyken içerisi 30 derecelere çıkar. Sabah ilk saatlerde de bu sıcak ortamı soğutmak için ciddi bir soğutma yüküyle karşı karşıya kalınır. İşte biz bunu engellemek için Tarsu avm’de gece dışarıdaki havayı içeriye basarak havalandırma yapıyoruz. Otomasyon sistemiyle gerçekleştirilen bu havalandırma, sabah saatlerindeki soğutma yükünü azalttığı gibi, gün boyu da 2-3 derecelik bir avantaj sağlıyor. Soğutma yükünü hafifleten bu havalandırmayı ara mevsimlerde de yapıyoruz. Dış sıcaklık 15 derecelere düştüğü zaman, içerde de soğutma ihtiyacı varsa, tamamen dış havayı kullanarak içeriyi soğutuyoruz. Hava, binanın zemin katı, güney bölümünden girerek cephede oluşturulmuş 2 metrelik geçiş alanını kat ederek atrium bölgesine açılıyor. Buradan da boşlukları, kullanarak birinci kata çıkıyor. Birinci kat çatısında oluşturulan açıklıklarla kirli havanın dışarı çıkarılması sağlanıyor. Uygulanmış olan bu doğal havalandırma sistemiyle ilk yatırımda yaklaşık 200 bin euro; işletmede ise yıllık yaklaşık 60bin euro tasarruf sağlanmış durumda.
dogal havalandirma-2

Bu süreçte yaşanmış olan zorluklardan söz edecek olursam; Ülke olarak metodolojiye alışkın değiliz, alışkanlıkları kırmakta zorlandık. Kendi çalışanlarımızı ve birlikte çalıştığımız ekipleri (proje grupları, tedarikçiler ve uygulama ekipleri) eğitme maliyet kısmının önemli bir bölümünü oluşturdu. Sistem Avrupa ülkeleri standartlarına uygun hazırlandığı için bazı malzemelerde sıkıntı yaşandı. Örneğin yalıtım malzemelerinde sıkıntı yaşadık ve çatı izloasyonu konusundaki puanlardan vazgeçmek zorunda kaldık. Ancak Doğal taş ve ahşapta ülkemizde imalat yaygın olduğundan sıkıntılar kolayca aşıldı.

Yeşil bina, zor ve masraflı bir iş değil. İçinde bulunduğumuz çevreyi korumak, insan olarak her birimizin birincil görevi. Bu konunun önemini bireysel olarak tek tek idrak etmemiz çok önemli. Yatırımcı kanadında ise sanıldığının aksine, çevreye katkı sağlamanın yanında bu sayede giderlerin de makul bir seviyeye çekileceği ve uzun vadede fayda sağlayacağı artık kanıtlandı. Ülkemizde inşaat firmalarının bu konuda henüz yeterli bilinç düzeyine ulaşmadıkları görüşündeyim. Çalışanlarını bu hususta eğiterek zamana ayak uydurmalarının ve hızla bu sürece adapte olmalarının, firmalarının sürdürülebilirliği açısından gerekli olduğu görüşündeyim. İnşaat firmaları kendi sürdürülebilirlikleri için bu yola girmeliler.

Natali Toma
Y. Mimar

Author: Natali TOMA

Natali Toma Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık bölümünden mezun olduktan sonra, yine ODTU’de sürdürdüğü yüksek lisans öğrenimi sırasında Karaaslan Mimarlık’ta çeşitli konut ve ticari projelerin mimari projelendirme süreçlerinde yer aldı. Mimari tasarım dalında yüksek lisans eğitimini tamamlamasının akabinde, McDonald’s Türkiye ofisinde proje müdürü olarak restoran yer seçimi, planlama, fizibilite, proje ve inşaat süreçlerinde süpervizyon sağladı. 2001-2007 yılları arasında ise otel, hastane ve ofis projelerinde tasarım ve uygulamanın yanısıra özellikle proje yönetim süreçlerinde aktif rol aldı. Bu sürecin son iki yılında İstanbul Proje Yönetim Derneği Yönetim Kurulu Başkanlığını yürüttü. 2007-2012 yılları arasında Corio Türkiye ofisinde İş Geliştirme Direktörlüğünü yürütmüştür. Halihazırda tasarım geliştirme, sürdürürülebilir geliştirme, proje yönetimi, perakende sektöründe mevcut (renovasyon) veya yeni gayrimenkul projelerinin alımı ve varlık yönetimi hususlarında tam kapsamlı danışmanlık hizmeti vermekte olup concept i design firmasının Türkiye ve Türki Cumhuriyetleri'ndeki münhasır temsilcisidir. Uzmanlık Alanları: Tasarım Yönetimi, Ticari Gayrimenkul Geliştirme, Perakende Tasarımı, Mimarlık, Proje Yönetimi, Sözleşme Yönetimi, Otel Tasarımı, İç Mimarlık, Kavramsal Sanat, İnşaat Yönetimi, Çatışma Yönetimi, Pazarlık Teknikleri, Pazarlama. Natali Toma, after completing her language studies in California with a fluent English and graduating from METU Faculty of Architecture in 1992, worked with Karaaslan Architecture in various residential and commercial projects during her Masters Studies in the university. Following her Masters Degree in Design, she worked for McDonald’s Turkey as a project manager responsible for supervision of expansion planning, feasibility, project studies and construction stages. Between 2001-2007 besides playing an active role in design and construction stages of hotel, hospital & office projects, she mainly concentrated on the project management process. She also was the President of İstanbul Project Management Association in 2006-2007. Natali Toma, with 20 years of work experience, has been working as “Design & Development Director” in Corio Turkey between 2007-2012. She is giving full scope of advisory in the fields of design development, sustainable development, project management, acquisition and asset management to existing (renovation) or new real estate development projects and retail business and is exclusive representative of concept i design in Turkey and Turkish Republics. Specialties: Design Management, Commercial Real Estate Development, Retail Design, Architecture, Project Management, Contract Management, Sustainable Design, Hotel Design, Interior Design, Conceptual Art, Construction Management, Conflict Resolution, Negotiation Skills, Marketing.

Bu yazıyı paylaş