YENİLENME PERAKENDENİN KADERİ…!

Dünyanın her yerinde AVM’ler renovasyona ihtiyaç duyuyor. Her bölgenin kendine has gereksinimleri olduğu gerçeğini yadsıyamasak da belli global kriterler var elbette. Organize perakende sektör profesyonelleri ile çalışırken süreç oldukça analitik ilerliyor. İlk olarak yatırımcının renovasyona karar vermesini etkileyen nedenlerden başlayarak – rekabet, yenilik ihtiyacı, hedef kitle değişimi, büyüme ihtiyacı vb gbi – ilgili avm’nin yenilenen hedeflerini ve ihtiyaçlarını doğru anlamak gerekiyor. Buradaki en büyük yardımcımız pazar analizleri ve hedef kitle taleplerinin irdelenmesi oluyor. Her projeye özel olarak ilgili kültürün ve bölgenin özelliklerini analiz ediyor ve avm’nin etrafındaki perakende dünyasını anlamaya çalışıyoruz. Tüm bunlar bir legonun parçaları gibi yavaş yavaş bir araya geldiğinde renovasyon talep ve hedefleri de tanımlanıyor. İşte bu noktadan sonra da işe hayal gücümüzü katmaya başlıyoruz, yani analitik başlayan çalışma sürecimiz sübjektif bir sürece giriyor. Ancak bu noktada biz mimarların çok dikkatli olmamız gerekiyor çünki perakende tasarım çalışmaları sistematik ve matematiksel değerlerle bir araya getirilir.

Renovasyon konusuna Türkiye özelinde bakar isek; 2000 yılından beri Türkiye’de 300 avm yapıldı. İstanbul ise perakende alanı geliştirmede üçüncü en büyük küresel şehir! Pazardaki rekabetin durumu hepimizce malum ve 2025’e kadar Türkiye’deki hemen her avm yenilenmeye ihtiyaç duyacak. Özetle, yenilenme perakendenin kaderi!

Renovasyonlar genellikle son derece yenilikçi – inovatif – yaklaşım gerektirir. Çünki mevcut durum gelişmekte olan rakiplerinden etkilenmiş,eskimiş ve modası geçmiş formlardan oluşan bir yapıdır. Tüm bu zorluk ve kısıtlar bizleri inovatif düşünceye yönlendirir.

Renovasyon projeleri her zaman son derece risklidir ve ‘farklı’ olmayı gerektirir. Ancak bu noktada çok dikkatli olmamız ve ziyaretçilerin anlayamayacağı birşeyi yapmamamız gerekir. Bir renovasyon projesi üzerinde çalışırken müşterilerden & kiracılardan hergün yeni bir şey öğrenilir ve bu gerçekten de çok eğlencelidir. Tam yirmi yıldır bu sektörün içindeyim ama hergün yeni birşey öğrenmeğe devam ediyorum…

Renavosyon projesindeki süreçler de herhangi bir proje yönetim sürecinden farklı değil ve başarı her projede olduğu gibi doğru zaman, bütçe ve kapsam yönetiminden geçiyor. Bu üç süreci başarı ile yönetebilmek için ilk adım ise yukarıda sözünü ettiğim gibi yenilemeyi ‘tanımlama’. Bu aşamada mümkün ise perakende alanının genişletilmesi ve/veya değer ve verimliliğinin arttırılmasına konstantre olunması gerekli. Bununla birlikte kiracı karmasını yeniden konumlamak ve mağaza çeşitlliğini arttırmak da hedeflenebilir. Tanımlama süreci boyunca renovasyonda asli hedefin imajı ve cazibeyi geliştirmek olduğu unutulmamalı. Arkasından ortaya konmuş olan vizyon doğrultusunda tasarım ve uygulama süreçleri birbirini izler. Uygulama sürecinde avm’nin açık veya kapalı olması kararını ise genellikle renovasyonun kapsamı belirlemekle birlikte çok büyük çapta bir büyüme ve yenileme söz konusu olmadığı sürece avm açıkken uygulamanın yapılması genel kabuldür. Uygulama sürecindeki en önemli mottomuz ise: ‘tutkuyla uygula’!

Avm yenileme konusu ile 2006-2009 yılları arasında Capitol,Teraspark ve Akmerkez alışveriş merkezlerinin yenilemelerinin gündeme gelmesi ile tanıştım. O yıllarda yatırımcı tarafında – Corio – yenileme süreçlerinin tamamının yönetiminden sorumlu olduğumdan konuya ticari bir gözle bakabilme yetisini kazandım. Dolayısıyla bu konuda en önemli hususu vurgulamadan geçemeyeceğim; ‘yenileme kendini ödemeli!’. Yenileme vizyonu ve bütçesi öyle belirlenmeli ki; renovasyon sürecinde harcanan miktarın ne kadar zaman içerisinde satış artışı olarak yatırımcıya geri döneceği işin başında öngörülmüş olmalı.

Üzerinde çalışmış olduğum birkaç renovasyon projesinden kısaca söz edersem;

 Teraspark yenileme stratejisi fayda/değer analizleri sonucunda outlet konsepti ve ‘gözde buluşma mekanları’ oluşturma misyonu ile dört farklı buluşma alanının birbirinin içinden aktığı meydan ve meydan-cık-lardan – green court, water court, food court/bazaar, art court – oluşan bir tasarım konsepti ile ele alınmıştır. Bu renovasyon projesi 2009 yılında yaklaşık 4 milyon euro bütçe ile 9 ay içerisinde hedeflenen zaman ve bütçede tamamlanmıştır.

 Tasarım sürecini concept i ile çalışmalarım esnasında yürtümüş olduğum Tepe Nautilus’taki geniş kapsamlı yenileme çalışmaları da 2013’te tamamlandı. İç mekân tasarımı, İstanbul’un antik deniz limanının sahip olduğu ruhu, dokuyu ve yapıyı en çağdaş biçimde ele alınarak, gemi, nautilus ve su gibi ögeleri, alışveriş merkezinin her yerinde görülebilen grafik çizgileri ve motifleri kullanarak modern bir biçimde yorumlanmıştır. Alışveriş merkezinin günlük faaliyetini kesinlikle aksatmayacak şekilde, 18 aylık bir süre boyunca zemin, tavan ve aydınlatma da dâhil olmak üzere yoğun bir yenileme çalışması gerçekleştirildi.

 Akmerkez’in yeni yüzünden söz edersek; yatırım sürecini Corio’daki ekibim ile birlikte yürütmüş olduğum bu renovasyon projesinin heyecan verici yeni cam cephesi sayesinde, Boğaz’ın simgesel çizgileri Akmerkez’in değişen yüzünde dalgalanarak hayat buluyor. Özel olarak hazırlanmış kıvrımlı cam paneller LED teknolojisi ile birleşerek, yansımalar ve ışık oyunları eşliğinde muhteşem bir aydınlatma sağlıyor. Dış mekânlar da cesur bir değişimden geçerek çarpıcı giriş kapıları, açık hava kafeleri, yükselen şelaleler ve yayalaştırılmış plazalar ile hizmete sunuluyor.

 İstanbul’da concept i ile birlikte Capitol Alışveriş Merkezi’nin 2. kez renovasyonunu yürüten tasarım ekibi olmaktan gurur duyuyoruz. Bu projede yatırımcı ile alışveriş merkezinin bir sonraki yaşam periyodunu yeniden icat etmenin yanısıra sosyal medya bazında çok heyecan verici keşifler üzerinde çalışıyoruz.

Proje yönetim metodolojisine göre her projenin sonunda ‘öğrenilen dersler’in bir listesi çıkartılır ve bu yapılmadan o proje tamamlanmış kabul edilmez. Tüm bu yenileme projelerinin sonunda benim için alınmış en önemli iki dersi şöye özetleyebilirim:
1. araştır, araştır, araştır…
2. her zaman beklenmedik olanı bekle…

Natali Toma
Y. Mimar

Author: Natali TOMA

Natali Toma Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık bölümünden mezun olduktan sonra, yine ODTU’de sürdürdüğü yüksek lisans öğrenimi sırasında Karaaslan Mimarlık’ta çeşitli konut ve ticari projelerin mimari projelendirme süreçlerinde yer aldı. Mimari tasarım dalında yüksek lisans eğitimini tamamlamasının akabinde, McDonald’s Türkiye ofisinde proje müdürü olarak restoran yer seçimi, planlama, fizibilite, proje ve inşaat süreçlerinde süpervizyon sağladı. 2001-2007 yılları arasında ise otel, hastane ve ofis projelerinde tasarım ve uygulamanın yanısıra özellikle proje yönetim süreçlerinde aktif rol aldı. Bu sürecin son iki yılında İstanbul Proje Yönetim Derneği Yönetim Kurulu Başkanlığını yürüttü. 2007-2012 yılları arasında Corio Türkiye ofisinde İş Geliştirme Direktörlüğünü yürütmüştür. Halihazırda tasarım geliştirme, sürdürürülebilir geliştirme, proje yönetimi, perakende sektöründe mevcut (renovasyon) veya yeni gayrimenkul projelerinin alımı ve varlık yönetimi hususlarında tam kapsamlı danışmanlık hizmeti vermekte olup concept i design firmasının Türkiye ve Türki Cumhuriyetleri'ndeki münhasır temsilcisidir. Uzmanlık Alanları: Tasarım Yönetimi, Ticari Gayrimenkul Geliştirme, Perakende Tasarımı, Mimarlık, Proje Yönetimi, Sözleşme Yönetimi, Otel Tasarımı, İç Mimarlık, Kavramsal Sanat, İnşaat Yönetimi, Çatışma Yönetimi, Pazarlık Teknikleri, Pazarlama. Natali Toma, after completing her language studies in California with a fluent English and graduating from METU Faculty of Architecture in 1992, worked with Karaaslan Architecture in various residential and commercial projects during her Masters Studies in the university. Following her Masters Degree in Design, she worked for McDonald’s Turkey as a project manager responsible for supervision of expansion planning, feasibility, project studies and construction stages. Between 2001-2007 besides playing an active role in design and construction stages of hotel, hospital & office projects, she mainly concentrated on the project management process. She also was the President of İstanbul Project Management Association in 2006-2007. Natali Toma, with 20 years of work experience, has been working as “Design & Development Director” in Corio Turkey between 2007-2012. She is giving full scope of advisory in the fields of design development, sustainable development, project management, acquisition and asset management to existing (renovation) or new real estate development projects and retail business and is exclusive representative of concept i design in Turkey and Turkish Republics. Specialties: Design Management, Commercial Real Estate Development, Retail Design, Architecture, Project Management, Contract Management, Sustainable Design, Hotel Design, Interior Design, Conceptual Art, Construction Management, Conflict Resolution, Negotiation Skills, Marketing.

Bu yazıyı paylaş