BİR BAŞARI HİKAYESİ

Proje Yönetimi eğitimi verdiğimiz kurumlardan CORIO Türkiye’nin önemli bir başarısını sizlerle paylaşıyoruz.
FABE
TARSU AVM – PROJE GELİŞTİRME VE TASARIM SÜRECİ
Ekim ayında inşaatı başlayan, Corio Türkiye’nin portföyündeki Tarsu alışveriş merkezi, BREEAM tarafından verilen Türkiye’deki en yüksel yeşil bina skorunu almayı başardı.
Corio’nun uluslararası olarak uyguladığı, kurumsal sosyal sorumluluk stratejisi bulunuyor. Komitenin Türkiye ayağına İş Geliştirme & Tasarım departmanı olarak liderlik ediyoruz. Komitenin konsantrasyonu, sürdürülebilir değer yaratarak çevreci faaliyetlerimizin sonucunda misyonumuz olan ‘Gözde Buluşma Mekân’ları oluşturmaktır. Türkiye takımı olarak uygulamaya koyduğumuz çevresel yönetim politikamız ile yeşil bir çevrede yaşama katkı sağlamayı amaçladık ve bu konuda “Corio uluslararası Platformu’nda örnek gösterildik… Bu ülkelerin Hollanda, Fransa, İtalya, İspanya ve Almanya olduğu düşünülürse; ülkemiz adına bunu gurur verici buluyoruz…
Niçin BREEAM?
Yeşil bina sertifikasyonu için İngiltere merkezli BREEAM kuruluşu ile çalışmamız “bize kurumsal CSR politikamızı hayata geçirmede rehberlik etmesi amacı ile alınmış” bir karar. BREEAM bizlere rehber olmanın yanında aynı zamanda;
 ICSC tarafından benimsenen ve dünya çapında kabul gören bir sistem
 Binaların çevresel performansını ölçülebilir kriterlere göre değerlendiren bir metodoloji
Tasarım, İnşaat, Operasyon bütünselliği ve sürdürülebilirliği:
BREEAM sertifikası 3 bölümden oluşmaktadır. Birinci bölüm tasarım sonunda verilen sertifika, ikincisi ise inşaat aşaması sonunda verilen sertifikadır. Dolayısıyla, sadece tasarımı BREEAM kriterlerine uygun olarak gerçekleştirip teknik şartnamelerini oluşturmakla kalmayıp, inşaatta da yapılan bu tasarımın hayata geçirilmesi söz konusu. Ayrıca BRREAM’in kriterleri arasında “Life Cycle Assessment” yapılması şartı da bulunmakta olup, bu kriter binanın operasyonel anlamda da kontrol altına alınması gerekliliğini doğurmaktadır. Böylelikle bütünsel ve birbirini tamamlayıcı sürdürülebilir bir yapıya ulaşılmaktadır.
Tarsus projesinin toplam yatırım bütçesi 60 milyon Euro. Yeşil bina için yapılacak olan toplam ilave yatırım bedeli ise 1 milyon euro civarında olacağını tahmin ediyoruz.
Süreçte yaşanan zorluklar:
Yeşil bina sistemleri Avrupa ülkeleri standartlarına uygun hazırlandığı için bazı malzemelerde sıkıntı yaşandı. Örneğin Tarsu projesinde yalıtım malzemelerinde sıkıntı yaşadık ve çatı yalıtımı konusundaki puanlardan vazgeçmek zorunda kaldık. Şimdi inşaat sürecinde bu puanları geri almak için çabalıyoruz. Doğal taş ve ahşapta ise, ülkemizde imalat yaygın olduğundan, sıkıntılar kolayca aşıldı. Biz kendi proje sürecimizde çoğu zaman tedarikçileri bu konuda eğitmek durumunda kaldık. Malzeme tedarikçilerinin de bu konuda zaman içinde bilinçlenmesi, yeni projelerde işimizi kolaylaştıracak.
Yer seçimi süreci ile başlayan çevreci anlayış:
Tarsus Projesi’nin geliştirme sürecinde, yer seçiminden başlayarak BREEAM anlayışı ile aynı doğrultuda hareket edildi. Seçilen alanın yeni ve boş bir alan olması yerine, şehir merkezine yürüme mesafesinde eski bir fabrika alanı olarak belirlenmesi ve yeniden değerlendirilmesi ile birlikte, ekolojisi geliştirilebilecek bir geri dönüşüm projesi başlamış oldu. Böylelikle hem kurumsal anlayışımızı Türkiye’de gerçekleştirdiğimiz ilk geliştirme projesinde hayata geçirmiş hem de ortaya çıkardığımız projenin BREEAM sertifikasyonunu başlatmış olduk.
Konsept:
Mimari yapıların tümünde bulunan estetik kaygılar elbette bu projenin hazırlanması aşamasında da yer aldı. Ancak önceliklerimizi belirlediğimizde yeşil bir bina ortaya çıkarmak birincil hedefimiz oldu. İlginçtir ki önceliğimiz yeşil bina olmasa, konsept bu kadar zengin ve başarılı olmayabilirdi. Bu anlamda izlediğimiz yolun aslında bir farklılık değil, olması gereken olduğuna inanıyoruz.

Tarsu, toplamda 10 bin m2’yi bulan parklarla çevrili. Amacımız, şehir ölçeğindeki çeşitli buluşma noktalarının akışı sayesinde doğu-batı aksında projenin görsel bağlantısını kurmak ve bütünlüğünü sağlamaktı. Bu anlamda projenin katmanları öyle bir şekillendi ki “akış” kentsel ölçekte projenin batısındaki yeşil kent meydanı’nda odaklandıktan sonra aynı aksın devamındaki şehir merkezine doğru devam ediyor.
“Suyun keyfe dönüştüğü yer” olarak tanımlanan Tarsu AVM’de ana tema “su”… Mimaride su konseptinin ağırlık kazanması yeşil bina için çelişki gibi gözükebilir. Su elemanları (fıskiyeler, havuzlar, şelaleler vs.) Mimari projede iklimlendirmeye katkı sağlamak amacıyla giriş noktalarına ve teraslara yerleştirilmiş durumda. Böylece su elemanlarının en efektif şekilde kullanımı sağlanıyor. Ayrıca fıskiyeler ve şelale, buharlaşma yoluyla su kaybını önlemek amacıyla da geri dönüşümlü ve düşük hacimli çalışabilecek şekilde tasarlandı. Havuzlardaki pompalar, su ve rüzgar sensörleri ile birlikte çalışıyor. Tarsu AVM’de suyun müsrif bir tavırla değil, hayatın özel bir parçası olarak kullanılması hedefleniyor.
Projenin ana fikri 3,000 yıllık Tarsus şehrinin tarihsel anlamda bir “katmanlar” şehri olma özelliğini takip ederek; Toros dağlarından denize doğru coğrafi bağlamda şehirle bütünleşmektedir. Her bir mekân kendi içerisinde ayrı bir görüntü ve his oluştururken; malzeme seçimlerinde binaya nefes aldırabilecek (doğal taş ve ahşap gibi) yöresel malzemeler tercih edilmiştir.
Breeam’e 2009 yılının aralık ayında kaydedilen Tarsu AVM’de, Türkiye’deki en yüksek resmi skor olaran 60,78 ile “çok iyi“ seviyesi yakaladı. Bu skora nasıl ulaştığımızı bazı örneklerle özetlemeye çalışacağım…
Yalıtım:
Bina kabuğu, yerel normların gereksinimlerinden yüzde 26 daha yüksek yalıtımlı olacak. Bu sayede soğutmada yıllık ortalama yüzde 10 kazanç elde edildi.
Malzeme seçimleri:
Tüm malzeme seçimlerinde yerel dokuya ve çevreye uyumlu olan, doğal malzemeler tercih edildi. Asansör, yürüyen merdiven ve rampalar BREEAM standartlarına uygun olarak enerji tasarruflu seçildi
Peyzaj:
Projenin başında, uzman ekolojistlerden arazinin değerlendirilmesi istendi. Mevcut bitki çeşitliliğini artırmaya, arazideki değerli bitkilerin tespitine yönelik bir çalışma yapıldı. Bunun sonuncunda öncelikle bina inşaat alanı içerisinde kalan ekolojik değeri olan ağaçlar yerinden sökülerek, park alanına yeniden dikildi. Bununla birlikte bina içerisinde ve dışarısında maksimum bitki kullanımına özen gösterilerek bitki çeşitliliği artırıldı. Endemik (yöreye özgü) bitkilendirme yapıldı ve bu sayede su tüketiminin azaltılması hedeflendi.
Doğal havalandırma:
Tarsu AVM, Türkiye’de bu ölçekte bir doğal havalandırma sisteminin kullanılacağı ilk alışveriş merkezi olacak.
Havalandırma sisteminde, havayı doğal olarak içeri alıp, atıyoruz. Sadece ısı kayıp ve kazanç değerlerini karşılamak üzere içerde çalışan rooftop unit’lerimiz var. Bunlar iç havayı sirküle ederek ısıtıyor veya soğutuyor. Gece havalandırmasıyla soğutma yükü azaltılıyor. Bina, gündüz aldığı ısıyı absorbe ediyor. Gece de bu ısıyı neşretmeye başlıyor ve içerisi ısınıyor. Gece dış ortam 24 derecelerdeyken içerisi 30 derecelere çıkıyor. Sabah ilk saatlerde de bu sıcak ortamı soğutmak için ciddi bir soğutma yüküyle karşı karşıya kalınıyor. Biz de bunu engellemek için gece dışarıdaki havayı içeriye basarak havalandırma yapıyoruz. Yine otomasyon sistemiyle gerçekleştirilen bu havalandırma, sabah saatlerindeki soğutma yükünü azalttığı gibi, gün boyu da 2-3 derecelik bir avantaj sağlıyor. Soğutma yükünü hafifleten bu havalandırmayı ara mevsimlerde de yapıyoruz. Dış sıcaklık 15 derecelere düştüğü zaman, içerde de soğutma ihtiyacı varsa, kısmi havalandırma yerine, tamamen dış havayı kullanarak içeriyi soğutuyoruz. Doğal havalandırmadaki damperler, aynı zamanda yangın anında duman tahliyesi için de kullanılıyor. Bu da duman tahliyesi için tesis edeceğimiz ekstra fanları ortadan kaldırıyor. Hava, binanın zemin katı, güney bölümünden girerek cephede oluşturulmuş 2 metrelik geçiş alanını kat ederek atrium bölgesine açılıyor. Buradan da boşlukları, kullanarak birinci kata çıkıyor. Birinci kat çatısında oluşturulan açıklıklarla kirli havanın dışarı çıkarılması sağlanıyor.
Uygulanan doğal havalandırma sistemiyle ilk yatırımda yaklaşık 200 bin Euro; işletmede ise yıllık yaklaşık 60bin Euro tasarruf öngörülüyor.
Otomasyon:
Otomasyon sistemi ile verimliliğin artırılması hedeflendi, örneğin:
• Ortak alanlardaki aydınlatma otomasyonu ve gün ışığını kontrollü olarak içeri alan ışıklıklar sayesinde sağlanan elektrik tasarrufu az yoğun olan yaz döneminde %30’a kadar çıkıyor. Yoğun kış döneminde ise %11 civarında
• Otopark otomasyonu ile sağlanan enerji tasarrufu ise az yoğun zamanlarda %60’ı buluyor
• Ortak alanlarda HVAC otomasyonu ile sağlanan tasarruf ise yoğun zamanlarda %40, az yoğun zamanlarda ise %60’a dayanıyor
• Dış aydınlatma sistemi fotosel sensörü ile kumanda aldığından dolayı, el ile ve/veya zaman saati ile kumandaya göre, yıllık bazda 10.950 kW-saat/yıl tasarruf sağlanmış olacak.
• Bununla birlikte dış aydınlatma sistemlerinde LED ve yüksek verimli armatür kullanımından kaynaklı toplam tasarruf ise yaklaşık 21.900 kW-saat/yıl.
Gri su:
Suya yönelik de tasarruf önlemlerimiz içinde en önemlisi, gri su sistemi. Lavabolarda ve duşlarda kullanılan suyu, depolarda toplayıp arıtarak klozetlere yolluyoruz. Bu yöntemle klozetlerdeki tüketimin yüzde 99’unu bu geri kazanılan gri suyla sağlayabiliyoruz. Böylelikle bina yıllık su ihtiyacı yaklaşık 23.000 m3ten 11.000 m3e indi. Klima tesisatında kullanılan cihazlardaki yoğuşmayla elde edilen su atığını da ayrı bir depoda toplayarak bahçe sulaması için kullanıyoruz.
Havuzlarda ise; sirkülasyon ve filtrasyon sistemi kullanarak su kaybını günde yüzde 1’e düşürüyoruz. Bu da, suyun 7 günde bir yerine 100 günde bir yenilenmesi anlamına geliyor.
Uygulama süreci:
Uygulama safhasındaki en önemli hususlar ise ekibin eğitilmesi ile entegrasyonu, atık yönetimi ve devreye alma süreci. Bu sürece kiracıların da entegrasyonu çok önemli; bu hususların tamamını tüm kiracılarımızla yaptığımız sözleşmelere ek yapıyoruz. Operasyonel tarafta ise bakım, yenileme, enerji ve su ihtiyaçlarının azalması önemli bir artı sağlıyor.
Öğrenilen dersler:
Yeşil bina ve BREEAM sürecinin Corio’nun CSR politikası ile aynı paralelde olması bir anlamda tüm sürecin karşılıklı birbirini etkilemesine ve her etkileşimin bir diğerinde olumlu gelişmelere yol açmasına sebep oldu. Bu iç içe geçmişliğin bir sonucu olarak BREEAM adına aldığımız kararlar bize hem BREEAM puanı olarak hem de CSR politikamızın pekişmesi olarak geri döndü. Tüm BREEAM süreçlerinde paydaşların farkındalığı, sürece katılımı ve sürekli iyileştirme prensipleri sözkonusudur. Örneğin Tarsu’nun inşaat sürecinde komşularımızı bilgilendirme ve onların görüşlerini almak bir BREEAM zorunluluğu, ancak bu uygulama aynı zamanda Corio’nun CSR politikası ile de birebir örtüşüyor. Aynı şekilde tedarikçilerimiz ile olan iletişimimiz ve onların yeşil bina konusunda eğitilmelerine katkı sağlamamız da –ki buna şu an burada sizlere bunları anlatmam da dahil edilebilir- bize hem BREEAM hem de CSR politikamızın hayata geçmesi olarak geri dönüyor. Kısacası kurumsal CSR anlayışımız ve Tarsu projesini BREEAM standartlarına göre oluşturmamız her iki kolda da win-win durumu oluşturmuş oluyor.
Yeşil bina, zor ve masraflı bir iş değil. İçinde bulunduğumuz çevreyi korumak, insan olarak her birimizin birincil görevi. Bu konunun önemini bireysel olarak tek tek idrak etmemiz çok önemli. Yatırımcı kanadında ise sanıldığının aksine, çevreye katkı sağlamanın yanında bu sayede giderlerin de makul bir seviyeye çekileceği ve uzun vadede fayda sağlayacağı artık kanıtlandı. Ülkemizde inşaat firmalarının bu konuda henüz yeterli bilinç düzeyine ulaşmadıkları görüşündeyim. Çalışanlarını bu hususta eğiterek zamana ayak uydurmalarının ve hızla bu sürece adapte olmalarının, firmalarının sürdürülebilirliği açısından gerekli olduğu görüşündeyim. İnşaat firmaları kendi sürdürülebilirlikleri için bu yola girmeliler.
Natali TOMA
Y. Mimar
Corio Türkiye İş Geliştirme & Tasarım Direktörü

Author: Natali TOMA

Natali Toma Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık bölümünden mezun olduktan sonra, yine ODTU’de sürdürdüğü yüksek lisans öğrenimi sırasında Karaaslan Mimarlık’ta çeşitli konut ve ticari projelerin mimari projelendirme süreçlerinde yer aldı. Mimari tasarım dalında yüksek lisans eğitimini tamamlamasının akabinde, McDonald’s Türkiye ofisinde proje müdürü olarak restoran yer seçimi, planlama, fizibilite, proje ve inşaat süreçlerinde süpervizyon sağladı. 2001-2007 yılları arasında ise otel, hastane ve ofis projelerinde tasarım ve uygulamanın yanısıra özellikle proje yönetim süreçlerinde aktif rol aldı. Bu sürecin son iki yılında İstanbul Proje Yönetim Derneği Yönetim Kurulu Başkanlığını yürüttü. 2007-2012 yılları arasında Corio Türkiye ofisinde İş Geliştirme Direktörlüğünü yürütmüştür. Halihazırda tasarım geliştirme, sürdürürülebilir geliştirme, proje yönetimi, perakende sektöründe mevcut (renovasyon) veya yeni gayrimenkul projelerinin alımı ve varlık yönetimi hususlarında tam kapsamlı danışmanlık hizmeti vermekte olup concept i design firmasının Türkiye ve Türki Cumhuriyetleri'ndeki münhasır temsilcisidir. Uzmanlık Alanları: Tasarım Yönetimi, Ticari Gayrimenkul Geliştirme, Perakende Tasarımı, Mimarlık, Proje Yönetimi, Sözleşme Yönetimi, Otel Tasarımı, İç Mimarlık, Kavramsal Sanat, İnşaat Yönetimi, Çatışma Yönetimi, Pazarlık Teknikleri, Pazarlama. Natali Toma, after completing her language studies in California with a fluent English and graduating from METU Faculty of Architecture in 1992, worked with Karaaslan Architecture in various residential and commercial projects during her Masters Studies in the university. Following her Masters Degree in Design, she worked for McDonald’s Turkey as a project manager responsible for supervision of expansion planning, feasibility, project studies and construction stages. Between 2001-2007 besides playing an active role in design and construction stages of hotel, hospital & office projects, she mainly concentrated on the project management process. She also was the President of İstanbul Project Management Association in 2006-2007. Natali Toma, with 20 years of work experience, has been working as “Design & Development Director” in Corio Turkey between 2007-2012. She is giving full scope of advisory in the fields of design development, sustainable development, project management, acquisition and asset management to existing (renovation) or new real estate development projects and retail business and is exclusive representative of concept i design in Turkey and Turkish Republics. Specialties: Design Management, Commercial Real Estate Development, Retail Design, Architecture, Project Management, Contract Management, Sustainable Design, Hotel Design, Interior Design, Conceptual Art, Construction Management, Conflict Resolution, Negotiation Skills, Marketing.

Bu yazıyı paylaş